أنواع عقود تأجير الشقق أو التنازل عنها بشكل قانوني في السويد

يُعتبر السكن وقوانينه من أبرز القضايا التي تهم المقيمين في السويد، ولتوضيح هذه القوانين وتبسيطها، تطلق منصة أكتر سلسة مقالات حول السكن في السويد باللغة العربية، بالتعاون مع منسق الإيجار في شركة Övikshem السكنية، حسام راشد، وذلك بهدف نشر الفائدة والمعرفة لقرائنا بطريقة موثوقة ومصاغة بطريقة يُسهّل فهمها. 

وفيما يلي الجزء الثالث من هذه السلسلة الذي سنتطرق فيه إلى الحالات التي يُمكن فيها التنازل عن عقد إيجار شقة في السويد بشكل قانوني وإلى المخالفات القانونية والعقوبات المرتبط بها.

تشديد العقوبات على الإيجار غير القانوني

في 1 يوليو/ تموز 2018 صدر قانون جديد في السويد، شدّد العقوبات على تأجير شقة بالأسود، أو بعقد ثانوي Andrahand دون موافقة شركة السكن المالكة للعقار، أو الحصول على مبلغ مالي (غير مبلغ الإيجار) مقابل تأجير الشقة حتى لو تم تأجيرها بشكل قانوني ما يُعرف بـ (الفروغ).

وأصبحت العقوبات على هذه الجرائم تتراوح بين غرامة مالية والسجن لمدة عامين في الحالات المخففة، والسجن لمدة تصل إلى 4 سنوات في الحالات المشددة. بينما كانت العقوبات قبل القانون الصادر عام 2018 تتراوح بين غرامة مالية والسجن لمدة 6 أشهر في الحالات المخففة والسجن لمدة تصل إلى عامين في الحالات المشددة.

وبموجب القانون الجديد الصادر عام 2018 أصبح شراء عقد إيجار جريمة يُعاقب عليها القانون أيضاً، وهو ما لم يكن موجود في القانون السابق، ويُقصد بذلك دفع مبلغ مالي، غير مبلغ الإيجار، مقابل استئجار شقة. وأصبحت عقوبة هذه الجريمة تتراوح بين غرامة مالية والسجن لمدة عامين في الحالات المخففة، والسجن لمدة تصل إلى 4 سنوات في الحالات المشددة.

كما أصبح بموجب القانون الجديد من حق المستأجر المطالبة بمبلغ (الفروغ) الذي دفعه مقابل استئجار الشقة. أي يخضع للعقاب لأنه دفع هذا المبلغ، لكن بنفس الوقت يكون له الحق باسترداده.

أشكال وشروط تأجير الشقة أو التنازل عنها بشكل قانوني 

إيجار ثانوي Andrahand: 

يتطلب موافقة شركة السكن المالكة للعقار دائماً قبل إبرامه. ويجب ألا يكون مبلغ الإيجار فيه أعلى من مبلغ إيجار الشقة الأساسي، إلا في حالة واحدة فقط، وهي أن تكون الشقة مفروشة وعندها يمكن فرض مبلغ إضافي على الإيجار نسبته 15% كحد أقصى من مبلغ الإيجار الأساسي. 

هنالك ثلاثة أسباب يُمكن فيها تأجير الشقة بعقد ثانوي وهي: أولاً، انتقال المستأجر من الشقة لتجربة العيش مع شريك في شقته، وتكون المدة 6 أشهر كحد أقصى. ثانياً الانتقال بهدف الدراسة، وثالثاً الانتقال بهدف العمل، وفي هاتين الحالتين يجري تحديد الفترة الزمنية المسموح بها بالاتفاق مع شركة السكن، لكن غالباً لا تتجاوز السنة، ويجب إثبات ذلك إما بعقد عمل أو وثيقة قبول دراسي.

ما لا يعلمه البعض أنه عند تأجير الشقة بعقد ثانوي تبقى مسؤولية الشقة القانونية والمالية بالكامل على عاتق المستأجر الأول förstahand havare سواء فيما يتعلق بسداد الإيجار أو الأضرار التي تتعرض لها الشقة أو الإزعاجات أو الغرامات المتعلقة بها.

عند تأجير الشقة بعقد ثانوي وبشكل غير قانوني، يتعرض المستأجر، بالإضافة إلى ارتكابه مخالفة قانونية، إلى خطر فقدان شقته، أي عندما تعلم شركة السكن بذلك تلغي عقد المستأجر بعقد أولي وتطلب منه تسليمها خلال ثلاثة أشهر، كما تطلب من المستأجر بعقد ثانوي مغادرة الشقة أيضاً.

ومن الخطأ الاعتقاد أن المستأجر بعقد ثانوي له الحق في نهاية المطاف أن يستأجر الشقة ذاتها بعقد أولي. أي إذا أراد أن يستأجر الشقة ذاتها بعقد أولي فيجب أن يكون مسجلاً في طابور شركة السكن وأن يقدم طلباً وينتظر موافقة الشركة كأي شخص آخر.

التنازل عن عقد الإيجار لشخص آخر 

إن التنازل عن عقد الإيجار لشخص آخر (överlåtelse) له شروط مشددة، وممكن أن يُسمح به فقط للزوج/الزوجة أو الشريك/ الشريكة أو أحد الأبناء أو أحد الوالدين بشرط أن يسكنا معاً في الشقة لمدة ثلاث سنوات على الأقل، ويجب إثبات ذلك من خلال وثيقة من مصلحة الضرائب تُثبت أن الشخصين كانا مسجلين معاً في العنوان ذاته خلال تلك المدة. وفي حالة الطلاق بين الزوجين يجب بالإضافة إلى ذلك تقديم ورقة تثبت الطلاق من مصلحة الضرائب.

وتجري عملية التنازل عن عقد الإيجار من خلال تقديم طلب إلى شركة السكن ويُمكن أن يأتي مع الموافقة أو الرفض. حيث تجري شركة السكن دراسة مالية للشخص الذي يريد الحصول على عقد الإيجار، وتنظر إلى دخله وقدرته على دفع الإيجار، أي تتعامل معه كمستأجر جديد. وفي حال وافقت شركة السكن يكون نقل عقد الإيجار دائم.

أما في حالة وفاة المستأجر، تلغي شركة السكن عقد الإيجار بعد شهر، بعكس الحالات العادية التي تكون فيها المدة 3 أشهر، وإذا أراد الزوج/ الزوجة أو الشريك/ الشريكة الحصول على عقد الإيجار فيجب أيضاً أن يكون قد سكن في الشقة لمدة لا تقل عن 3 سنوات، ويجب أن يكون وضعه المالي مناسباً لتحمل تكلفة الإيجار.

استضافة شخص آخر في الشقة Inneboende 

يمكن السماح لشخص آخر بالسكن معك في الشقة لمدة مفتوحة، وهو ما يُطلق عليه (Inneboende)، سواء مقابل عقد إيجار ومبلغ مالي أم لا، دون الحاجة إلى موافقة شركة السكن المالكة للعقار، ولكن يُمكن إبلاغها فقط من أجل وضع اسم الشخص على صندوق البريد أو باب الشقة.

من أهم شروطه ليكون قانونياً هو أن يكون صاحب عقد الإيجار الأولي مقيماً في الشقة ومسجلاً عنوانه فيها، أما إذا لم يكن مقيماً في الشقة فيصبح الإيجار ثانوي Andrahand.

عند استضافة شخص في الشقة بعقد Inneboende مقابل مبلغ مادي، فيجب عدم تقاضي مبلغ يزيد عن قيمة إيجار المساحة التي يسكن فيها هذا الشخص. على سبيل المثال استأجر الشخص غرفة مساحتها 10 متر مربع في الشقة، فيمكن التواصل مع شركة السكن لمعرفة سعر إيجار المتر المربع الواحد، والحصول على مبلغ بقيمة إجمالية لا تتجاوز قيمة إيجار 10 متر مربع.

وعند تأجير أكثر من غرفة بعقد Inneboende فيجب ألا يتجاوز مجموع الإيجارات الكلية قيمة إيجار الشقة الذي يدفعه المستأجر الأولي.

تبديل الشقة

إذا أردت تبديل شقتك، بواحدة أكبر على سبيل المثال، ووجدت مستأجراً آخراً في نفس الشركة يرغب بتبديل شقته بواحدة أصغر، فيمكن لكما تقديم طلب lägenhetsbyte إلى شركة السكن مع ذكر الأسباب، ويمكن لشركة السكن أن توافق على ذلك أو ترفض بعد دراسة الطلب والوضع المالي لكل مستأجر.

وبحسب القانون يُمكن التبديل فقط بين شقتي إيجار، وليس بين شقة إيجار وشقة ملك. ولكي يحق لك تبديل شقة فيجب أن تكون قد سكنت بها لمدة لا تقل عن سنة.