أيهما أفضل في السويد، الشراء أم الإيجار؟
حينما تنتقل إلى السويد، سواء لتستقر بها بشكل دائم أو مؤقت، فإن مكان الإقامة ونوعها وشروطها يعتبر أمراً أساسياً لتحديده وإقراره، وعملية الاختيار بين شراء منزل أو استئجاره تشغل حيزاً كبيراً من التفكير بهذا الأمر.
نوعين من الإيجار
قبل بدء الحديث عن الإيجابيات والسلبيات، فإن أول أمر عليك معرفته هو وجود نوعين للاستئجار في السويد.
اولاً: هناك عقد الإيجار المباشر، حيث يقام مباشرةً مع مالك البيت وتخضع هذه الملكيات لقواعد الإيجار، كما يمكنك المكوث بها لوقتٍ طويل، لكنها غالباً ما توجد ضمن نظام قوائم الانتظار.
وبسبب نقص المساكن الوطنية فإن الانتظار قد يكون طويلاً: لسنوات عديدة أو حتى عقود قبل أن تتمكن من إيجاد مكان ما.
ثانياً: العقد غير المباشر وهو ما يسمى "أندرا هاند"، ويعني أنه باستطاعتك إما الاستئجار من شخص يملك عقداً من النوع الأول (المباشر)، أو شخص قام بشراء منزلٍ كان يسكن به.
إنّ هذين خيارين مختلفين، والفارق الأكبر يكمن في أن العقد المباشر يتيح لك البقاء في المنزل لمدة غير محدودة، بينما يوجد حدود زمنية مسقوفة للنوع الثاني.
FOTO TT
المتطلبات الورقية
لا يوجد في السويد أية قوانين تمنع غير المواطنين أو غير المقيمين بشكل دائم من شراء العقارات، ولكن الصعوبة الكبيرة بالنسبة للقادمين الجدد تتمثل بإيجاد رهنٍ يجري اعتماده.
ففي السويد تحتاج إلى رقم شخصي (personnummer) وإثبات وجود مورد مالي مستقر، وأن تخضع لمراجعات ائتمانية ومصرفية للتحقق من ذلك، علماً أن هناك بعض البنوك التي تعطي تسهيلات لأشخاص كالعاملين لحسابهم الخاص أو القادمين الجدد.
وبينما تتطلب بعض قوائم الانتظار وجود رقماً شخصياً، يكون المطلب الرئيسي للإيجارات غير المباشرة هو تقديم إثبات للمالك على أنك مستأجر قادر على تحمل المسؤولية من خلال إظهار دليل على وجود مورد مالي مستقر، أو تقديم معلومات وبيانات تفيد بذلك.
الموقع أولاً
إن السويد بلد كبير جداً، والخيار الأفضل بالنسبة لك يعتمد على مكان البحث المطلوب: فالمدن الكبيرة عادةً ما تكون بها المنافسة حول الإيجارات شديدة، وأسعار العقارات غالية جداً فيما يخص البيع والشراء، بينما قد تجد في بعض الأرياف فرص إيجار قليلة وأسعار عقارات أرخص.
وعندما تقرر أي من الخيارات يناسبك أكثر، عليك البدء بمواقع مثل هيمنيت Hemnet وبولي Booli للبحث عن أسعار وعروض مناسبة للشراء بمنطقتك، ومقارنة ذلك مع الإيجارات المباشرة التي غالباً ما تجدها عن طريق البلدية أو قوائم الانتظار التي تشرف عليها الدولة، أو مع عقود الإيجار غير المباشرة التي تجدها ضمن مواقع مثل بلوكيت Blocket، وسامتريغ Samtrygg، وكاسا Qasa.
منزل أم شقة؟
سواء كنت تريد السكن داخل منزل منفصل أو شقة سكنية، ستجد خيارات مختلفة بين الإيجار أو الشراء، وفروقات بالعروض المقدمة بحسب المناطق.
ما يجب على المشترين معرفته هو أن شراء منزل منفصل يختلف تماماً عن شراء شقة في السويد.
الشقة تكون تقريباً وبشكل دائم جزءاً من شركة الإسكان، مما يعني أنك ستدفع رسوماً لهذه الشركة بمقابل إدارتها للمبنى ورعاية شؤونه، ويطبق الأمر نفسه على بعض المنازل المنفصلة ايضاً.
أما شراء منزل منفصل لا يكون جزءاً من أية شركة أو مؤسسة إسكان فيعني أنه عليك دفع الفواتير كـ (الكهرباء، والمياه، والتدفئة.. الخ) بشكلٍ مباشر إلى المخدّمين، وتكون مسؤولاً بشكلٍ كامل عن البناء، مما يعني أنه يتعين عليك استطلاع المنزل بدقة، والتحقق منه بشكل جيد، ثم صيانته، والمواظبة على ذلك بعد انتقالك إليه.
FOTO TT
التكلفة
إن عملية شراء عقار في السويد عادةً تحتاج نسبة لا تقل عن 15% من مدّخراتك.
ولمعرفة المبلغ المتوقع لدفعه لتملّك عقار ما، فاستخدم بعض المواقع العقارية (مجدداً: موقعي هيمنيت وبولي يعرضون عليك الأسعار المتداولة بناء على الموقع والمساحة) ثم ضف عليها توقعات قيم الفواتير والرسوم، وبطبيعة الحال، تختلف الفواتير والرسوم بحسب حجم العقار ومتطلباته.
أما بالنسبة لقاطني الشقق السكنية فتختلف قيمة رسومهم الشهرية بحسب الشركة وما تتضمنه قائمة خدماتها، وتختلف هذه الأمور أيضاً بناءً على حجم العقار واستهلاكك به، فبينما يدفع مالكي المنازل المستقلة جميع فواتيرهم بشكل فردي، يدفع مالكو الشقق السكنية رسوماً شهرية ثابتة ومتوسطة إلى شركة الإسكان التي تُغطي اموراً كالمياه والتدفئة وصيانة المباني.
إن الشراء يعتبر عملية رخيصة بشكل ملفت، على الأقل بالنسبة للشقق، حيث لا تجري بها عادةً دراسة أو رسوم قانونية، أما الرسوم الإضافية على سعر العقار فهي رسوم نقل الملكية فقط، والتي يدفعها إما البائع أو الشاري بحسب كل شركة، وإذا كنت تقوم برهن عقار ما، فرسوم التسجيل تجري لمرة واحدة وعادة ما تكون أقل من 2000 كرون بالمجمل، أما عند شراءك منزلاً مستقلاً فهناك رسوم إضافية كإقامة دراسة ومسح له.
فيما يتعلق بالإيجار: تخضع العقود المباشرة لقواعد وقوانين الإيجار بشكل تام، مما يجعل منها خياراً أكثر جاذبية لو استطعت الحصول عليها.
أما العقود غير المباشرة، فلا يجب أن تكون أغلى من نظيراتها المباشرة بكثير، ولكن غالباً ما تجد بها رسوماً إضافية تتراوح بين 10 إلى 15% بالنسبة للعقار المفروش.
فإذا كنت تستأجر من شخصٍ مالك للشقة بشكل مباشر، فيحق له تحديد السعر بناء على القيمة السوقية الحالية للعقار، ولذا قد يكون هذا الأمر أغلى بكثير من الاستئجار غير المباشر من شخص يمتلك عقداً مباشراً، حتى لو كان المالك يتّبع القواعد ذاتها.
وعليك الانتباه من عمليات الاحتيال، فهناك أصحاب عقارات عديمي ضمير يتقاضون أكثر بكثير مما هو معقول، علماً أن السويد قامت باتخاذ إجراءات صارمة بهذا الشأن.
هل يوجد استثماراً مربحاً؟
إن حساب التكاليف التي قد تدفعها شيء، وكسب المال شيء آخر...
إذا كنت ستقوم بشراء منزل ما، فسيجري تخصيص جزء من قيمة رهنك الموضوع لسداد القرض، بحيث تتملّك نسبة أكبر في كل شهر.
إنّ شراء العقارات كان يعد أمراً مربحاً تاريخياً في السويد، ولكن يختلف هذا الأمر بناء على نوع العقار وموقعه، ولا يوجد ضمانات بتحقيق أي ربح بحالة البيع، لذا يجب على المقيمين الأجانب التفكّر بعناية حول هذا الأمر، فإذا ما أتت فرصة عمل بمكان آخر أو حصلت حالة عائلية طارئة تفرض مغادرة السويد، فربما لن تتاح فرصة الانتظار لفترة طويلة في السوق.
وحتى إن حققت ربحاً، فيجب على البائعين دفع ضريبة أرباح رأس مال سويدية تصل حتى 22% من قيمتها، علماً أنه باستطاعتك تأجيل هذا الأمر إلى أجل غير مسمى بحال كنت ستستخدم المال لشراء منزلٍ آخر في السويد أو ضمن المنطقة الاقتصادية الأوروبية.
وبالمقارنة مع العديد من البلدان الأخرى، لم يجري تصميم النظام السويدي بشكل يؤدي لكسب المال لمالكي العقارات، لكن رغم ذلك، ففي كثير من الحالات يحدث هذا الأمر، إلا أنه لا يعد استثماراً آمناً في نهاية المطاف.
التصرّف بالمنزل
قد يهمك وضع بصمتك في مكان ما، لكن بصفتك مستأجراً ستكون مقيداً بالأمور التي يمكنك تغييرها ضمن العقار، وحتى إن كنت مالكاً للشقة فستكون هناك بعض القيود، وقد تحتاج لتقديم طلب للحصول على إذن شركة الإسكان من أجل تركيب آلة غسيل مثلاً، أو إضافة وإزالة جدار.
وواحدة من ميّزات الإيجارات غير المباشرة هي إمكانية إيجاد منزل مفروش، خاصة لفترات السكن المؤقتة والقصيرة، مما يجعلها مناسبة للأشخاص الذين ليسوا مقيمين في السويد على المدى الطويل، لكن ما ينبغي تذكره هو أن بإمكان مالك العقار إضافة ما يصل حتى 15% من قيمة الإيجار مقابل الفرش.
بصفتك مستأجراً ستكون مقيداً بالأمور التي يمكنك تغييرها
الترميمات والإصلاحات
الجانب الآخر المتعلق بإجراء تعديلات على العقار المستملك هو أنك ستكون مسؤولاً أيضاً عن تصليح أية مشكلات قد تظهر.
أما بصفتك مستأجراً، ففي حال تعطلت أحد أجهزة المطبخ، أو حدوث تسرب ما، فإن مهمة مالك العقار هي إصلاح هذه المشكلات.
ويعتمد حجم مسؤولياتك أيضاً على ما إذا كنت ستشتري شقة (أو منزلاً منفصلاً يكون جزءاً من شركة إسكان) او منزلاً خاصاً، حيث تذهب الرسوم الشهرية المدفوعة لمؤسسة الإسكان إلى صيانة المباني، والقاعدة هي: أنك مسؤول فقط عن إصلاح الأشياء داخل الجدران الأربعة الخاصة بك، في حين أن المؤسسة ستهتم بأشياء مثل الأسقف والنوافذ والأبواب والسباكة والكهرباء.
وبكلمات أخرى فيجب على أي شخص يخطط للشراء أن يتذكر تخصيص ميزانية إضافية للإصلاح والصيانة، وتخصيص المزيد إذا ما كنت تمتلك مبنى كامل.
الجانب الآخر المتعلق بإجراء تعديلات على العقار المستملك هو أنك ستكون مسؤولاً أيضاً عن تصليح أية مشكلات قد تظهر.
كم ستبقى من الوقت؟
ربما لا تمتلك جواباً لهذا السؤال لحظة وصولك لأول مرة إلى السويد، إلا انه أحد أهم العوامل.
إذا كنت متواجداً لوظيفة بوقت محدد، او برنامج دراسي، فسيكون الاستثمار بالعقارات مقامرة كبيرة، نظراً للتكاليف المرتبطة بفرش منزلك وصيانته وبيعه.
ومن ناحية أخرى، إذا كنت مقيماً في مدينة تكون فيها طوابير قوائم الإيجارات المباشرة طويلة، فمن المحتمل أنك ستحتاج إلى التنقل كثيراً بين المنازل كمستأجر غير مباشر بسبب القيود المفروضة على المدة الزمنية التي يمكن للأشخاص فيها تأجير العقار عبر هذه الطريقة، وقد يشكل هذا الأمر تحدّيات تتعلق بالوقت والتكاليف والضغوط المتعلقة بالتنقّل، ناهيك عن صعوبة الشعور بالاستقرار حقاً.
لا توجد إجابة واحدة صحيحة وكاملة في النهاية، ولكن يمكنك اتخاذ قرار جيد حول ما إذا كنت تريد الاستئجار أو الشراء بالاستناد إلى أموالك وميزانيتك المخصصة لهذا الأمر، وما هو متاح في منطقتك.
إذا كنت مقيماً في مدينة تكون فيها طوابير قوائم الإيجارات المباشرة طويلة، فمن المحتمل أنك ستحتاج إلى التنقل كثيراً بين المنازل
