كل ما تحتاج معرفته عن المتطلبات التي تحددها البنوك مقابل منح قروض عقارية

عادةً ما تفرض البنوك مطالب صارمة على الأشخاص الراغبين بالحصول على قروض عقارية. وقد أصبحت البنوك في الآونة الأخيرة أكثر صرامةً في هذا الصدد. فإذا كنت تفكر في شراء منزل، فمن المحتمل أنك ستقوم بحساباتك الخاصة لمعرفة ما إذا كان يُتيح دخلك الخاص هذا الخيار أمامك، إلا أنه يجب على البنك اتباع سلسلة من القواعد المتعلقة بتلبية متطلبات معينة، قد لا تتناسب مع دخلك. 

من الجدير بالذكر أن العديد من قواعد البنوك ظهرت إلى حيز الوجود في السنوات الأخيرة، لكنها المرة الأولى التي يصل فيها التضخم إلى مستوياته المرتفعة التي تشهدها البلاد حالياً، والتي يعمل ريكسبانك على خفضها عن طريق رفع سعر الفائدة، الأمر الذي يؤثر بدوره على معدلات الرهن العقاري.

تجدر الإشارة إلى أن بعض البنوك تُقدم خدمات عمليات حسابية تمكنك من ملء التفاصيل الخاصة بك والحصول على مؤشر تقريبي للمبلغ الذي يمكنك اقتراضه. ولكن حتى لو قمت بذلك، فمن الجيد معرفة ما وراء النتيجة، فالأساس الذي يتم الاعتماد عليه عند وضع البنوك متطلباتها للمقترضين العقاريين، هو تقرير "سوق الرهن العقاري السويدي"، الذي تصدره هيئة الرقابة المالية السويدية، FI، كل ربيع، بعد طلب بياناتها وتجميعها من البنوك، خلال الخريف. 

يُعتبر التقرير الذي صدر هذا العام، والذي ينطبق على عام 2022، هو الثاني عشر على التوالي، حيث يحتوي على قسم مخصص لكيفية تقييم البنوك قدرة عملائها على الدفع عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري، وهو الأمر الذي تعتمد عليه البنوك في تطبيقها للقواعد. 

لكن هذا العام، اضطرت هيئة الرقابة المالية لاستكمال تقريرها بملحق يأخذ ارتفاع الأسعار ومعدلات الفائدة، خلال الأشهر الأخيرة، بالاعتبار. 

فيما يلي، المتطلبات التي يجب استيفائها للحصول على قرض عقاري.

سقف القرض

لا يسمح للبنوك بمنح قروض عقارية بأكثر من 85% من سعر الشراء، إذ يجب أن يكون الباقي نقداً. ما يعني أنه يجب أن يكون لديك ما لا يقل عن 150,000 كرون سويدي، مقابل كل مليون من تكاليف المنزل. هذا ويُمكن الحصول في بعض الحالات على قرض بدون ضمان، للاستثمار النقدي كاملاً أو جزء منه، ولكن سيترتب على ذلك سعر فائدة أعلى. ويجب أيضاً إطفاء القروض الفارغة في فترة زمنية أقصر من الرهون العقارية، خلال فترة تمتد من خمسة إلى عشر سنوات. 

الفائدة

سجلت معدلات الرهن العقاري في السويد انخفاضاً لفترة طويلة، إلا أن ذلك تغير في العام الماضي. فبين عامي 2021 و2022، تضاعف متوسط معدل الرهن العقاري من 1.4% إلى 3.1%. ومن جهتها، تتوقع هيئة الرقابة المالية اليوم أن يصل معدل الفائدة على الرهن العقاري إلى حوالي 3.8% في المتوسط، إضافةً إلى ارتفاع معدل الفائدة لمدة ثلاثة أشهر، إلى 4.7%، في نهاية عام 2023. ويستند هذا الافتراض إلى معدلات فائدة الرهن العقاري اللاحقة لتوقعات السوق فيما يتعلق بسياسة معدل الفائدة. 

تجدر الإشارة إلى أن البنوك كانت تعتمد لفترة طويلة على معدل فائدة يُقدر بـ 7% في حساباتها. ونظراً لأن معدل الرهن العقاري كان ثابتاً عند حوالي 1.5% لفترة طويلة، فقد خفضت العديد من البنوك معدلات الخصم لديها، والتي وصلت في متوسطها إلى 6.0% في عام 2021. 

ولكن في عام 2022، تم رفع معدلات الفائدة المحسوبة إلى 6.4% في المتوسط، ووفقاُ للبنوك، فإنها ستبقى على حالها في ربيع عام 2023. هذا ويُعطي معدل الفائدة المحسوب البالغ 6.4% تكلفة فائدة تتجاوز 3700 كرون سويدي شهرياً، بعد التخفيض الضريبي لكل مليون مقترض، مقارنةً مع متوسط الفائدة على الرهن العقاري اليوم البالغ 3.8%، الذي يعطي تكلفة شهرية بعد التخفيض الضريبي، تزيد قليلاً عن 2200 كرون سويدي شهرياً.

وبهذا، تتوقع البنوك من المقترضين إدارة معدل فائدة يبلغ 6.4%، مع متوسط سعر فائدة يصل إلى 3.8%. الأمر الذي يؤدي إلى زيادة تكلفة الفائدة بحوالي 1500 كرون سويدي شهرياً، بعد التخفيض الضريبي لكل مليونٍ مُقترض.

متطلبات الإطفاء

يجب على كل من لديه رهن عقاري يتجاوز الـ 50% من قيمة المنزل سداد القروض، وهو ما يتم العمل به منذ عام 2016. ويترتب على هذا المطلب إطفاء تصل نسبته إلى 2% من كامل القرض، وصولاً إلى 70% من قيمة المنزل، ومن ثم زيادة بنسبة 1% إلى 50% عند نهاية المطلب، أي ما يعادل 1700 كرون سويدي، وأكثر بقليل من 800 كرون سويدي شهرياً، عن كل مليونٍ مُقترض.

تشديد متطلبات الإطفاء

تم في عام 2018، تقديم مطلب إطفاء أكثر صرامة على أصحاب القروض الكبيرة، التي تتجاوز 4.5 أضعاف دخلهم الإجمالي، يتضمن وجوب سدادهم الديون بمعدل أسرع، إذ يجب أن يزداد الإطفاء لهذه الفئة بمعدل نسبة مئوية إضافية، أي إجمالي 3% أو 2% أو 1%، اعتماداً على نسبة القرض إلى القيمة. أي ما يعادل 2500 كرون سويدي و1700 كرون سويدي و800 كرون سويدي شهرياً عن كل مليون مُقترض. 

حساب KALP

تعتمد البنوك في اتخاذ قرارها بمنح القروض العقارية، على حساب KALP، الذي يعني أنه يجب أن يكون هناك مبلغ معين متبقٍ لنفقات المعيشة، عندما يتم حساب نفقات معيشة الأسرة والنفقات الأخرى، حيث يتم أخذ الراتب ودعم الطفل في الاعتبار، ثم يتم خصم ضريبة الدخل والتكاليف المرتبطة بالمنزل، مثل فوائد الرهن العقاري والإطفاء وتكاليف التشغيل، حتى يتم التوصل في النهاية إلى مقدار الدخل المتبقي ومقارنته بالمبلغ القياسي للبنك.

وتشير هيئة الرقابة المالية السويدية إلى أن متوسط قوالب البنوك، لعائلة تضم شخصين بالغين وطفلين، هبط عند حوالي 27000 كرون سويدي شهرياً، في خريف عام 2022. ومع أخذ التضخم في الحسبان، من المحتمل أن يتم رفع النماذج، نظراً لحسابات التكلفة التي أجرتها وكالة المستهلك في عام 2022، والتي تم استكمالها بتوقعاتٍ لعام 2023.

تجدر الإشارة إلى أن المبالغ القياسية تختلف بين البنوك، ما يضمن الحصول على القروض العقارية. وتجدر الإشارة إلى أن المبالغ القياسية للبالغين تشمل تكلفة النقل العام ورسوم الحضانة.

هل يمكنني الحصول على قرض عقاري دون دفعة أولى؟

يعتمد ذلك على البنك والبرنامج القروض الذي تتقدم إليه. في بعض الحالات، قد يتمكن الأشخاص من الحصول على قرض عقاري بدون دفعة أولى، لكن هذا غير شائع.

هل يمكن الحصول على قرض عقاري مع سجل ائتمان سيء؟

يمكن أن يكون الحصول على قرض عقاري صعبًا إذا كان لديك سجل ائتمان سيء، لكنه ليس مستحيلًا. قد تتعين عليك البحث عن بنوك متخصصة في القروض الخاصة بالأشخاص الذين يعانون من مشكلات في الائتمان.

ما هو معدل الفائدة الذي يمكنني توقعه؟

معدلات الفائدة تختلف بناءً على مجموعة متنوعة من العوامل بما في ذلك سجل الائتمان، مدة القرض، والبنك الذي تتقدم إليه. يمكن لممثل البنك أن يوفر لك تقديرًا أكثر دقة بناءً على معلوماتك الخاصة.

ما هو الفرق بين القرض العقاري والقرض الشخصي؟

القروض العقارية عادة ما تكون لمدد زمنية أطول وتحتوي على معدلات فائدة أقل من القروض الشخصية. كما أن القروض العقارية مضمونة بواسطة العقار الذي تشتريه، بينما القروض الشخصية عادة ما تكون غير مضمونة.