لماذا أسعار العقارات في السويد أعلى من جيرانها هل المهاجرون السبب؟

أثبت البحث الذي أعدّه البروفسور ماتس بيرغمان من جامعة سودرتورن وستين نيبرغ من جامعة ستوكهولم بأنّ أسعار العقارات في السويد قد زاد خلال الأعوام الـ 25 الماضية بشكل كبير مقارنة بدول الجوار. لكن ما هو السبب، وهل لزيادة الطلب الذي فرضه وجود المزيد من المهاجرين في السويد مقارنة بدول الجوار علاقة بالأمر؟ تواصل فريق “أكتر” مع بيرغمان لمعرفة الأمر.

في مراجعة اقتصادية بتمويل من مجلس الوزراء النوردي، نُشرت نهاية العام الماضي، بحث كلّ من ماتس بيرغمان من جامعة سودرتورن وستين نيبرغ من جامعة ستوكهولم عن الأسباب الحقيقية التي دفعت هذه الأسعار.

أكثر من 3 أضعاف

أثبت البحث بأنّ أسعار المساكن في السويد قد تضاعفت ثلاث مرات منذ عام 1995 وحتّى عام 2021. كانت النرويج شبيهة بالسويد في هذا الارتفاع، ولكن الارتفاع أقلّ من ذلك بكثير في الدنمارك وفنلندا رغم أنّ الأسعار تضاعفت فيهما.

أسعار الأرض أقلّ من الثلث!

طوّر الباحثان نموذجاً ليتمكنا من خلاله قياس مدى أهمية عامل الأرض في رفع الأسعار بين مناطق ذات أراضٍ قليلة وطلب مرتفع ومناطق ذات أراضٍ واسعة وطلب منخفض. لكن كانت المفاجأة بأنّ سعر الأرض لم يكن له سوى تأثير جزئي على ارتفاع الأسعار.

يقول بيرغمان بأنّه بالرغم من أنّ الدراسات الدولية تقول بأنّ ارتفاع سعر الأرض هو الأساس في ارتفاع أسعار العقارات، وبأنّ ذلك ينطبق على السويد، فلم نصل في بحثنا للاكتشاف نفسه، حيث لم يسهر سعر الأرض سوى بـ 30٪ من الزيادة.

أسعار مواد البناء

توصل البحث إلى أنّ القيود على حجم البناء ومعايير البناء المرتفعة التي تعتمدها البلديات في السويد، وضعف المنافسة، قد أسهمت في ارتفاع الأسعار أكثر من دول الجوار.

في نظرة سريعة على الأرقام نرى بأنّ تكاليف البناء ارتفعت بنسبة 50 إلى 60٪ في السويد، مقارنة بـ 10 إلى 20٪ في البلدان الشمالية والأوربية الأخرى.

قيود الإيجارات

وفقاً للبحث، فقد أسهم نظام تقييد الإيجارات في رفع الأسعار. فمنذ عام 2000 لدى السويد أقلّ عدد مساكن جديدة للفرد، وأقلّ نسبة مساكن جديدة وفقاً للنمو السكاني، وأدنى استثمار في الإسكان بالنسبة للناتج المحلي الإجمالي بالمقارنة مع الدول المجاورة.

يقول البحث بأنّ أحد العوامل المهمة في ضعف الاستثمار في الإسكان أنّ ثلث المساكن في السويد معدّة للإيجار، وأنّ قيود أسعار الإيجار لعبت دوراً في عدم تحفيز الاستثمار.

لكن يشير بيرغمن أيضاً إلى أنّ التعديلات والإصلاحات القانونية التي تمّ تطبيقها عام 2006 لم تساعد في تحفيز الاستثمار في الإسكان كما كان مخطط. فكما قال بيرغمن: أحد الطرق لتحفيز البناء هو منح مساعدات، وهناك طريقة أخرى تتمثّل بالتعويض عن التكاليف المعتمدة في السويد. لكن ما إن يتمّ تعويض الشركات عن التكاليف، تكون قد قتلت الحافز لتقليص الأسعار، ما يؤدي بالغالب إلى رفع أسعار البناء وكذلك أسعار الإيجار.

كما يشير بيرغمن إلى أنّ نقص المنافسة هي أحد أسباب رفع الأسعار، ففي بعض المناقصات التي تعرضها البلديات لم يكن يتقدم سوى شركة أو شركتي بناء.

هل المهاجرون السبب؟

عندما تواصل فريق “أكتر” مع البروفسور بيرغمان لسؤاله عمّا إذا كان وصول المهاجرين هو عامل حاسم في رفع الأسعار، قال: النمو السكاني بالنسبة إلى عدد المساكن الجديدة له صلة بكيفية تطور أسعار المساكن. شهدت السويد والنرويج نمواً سكانياً مرتفعاً في العقود الأخيرة وارتفعت الأسعار بسرعة. لم تشهد فنلندا وألمانيا أي نمو سكاني تقريباً وتباطئ ارتفاع أسعار المساكن. يعد صافي الهجرة أحد العوامل التي تؤثر على أسعار المساكن من بين العديد من العوامل الأخرى ، ولا يمكنني القول على وجه اليقين أن هذا هو سبب ارتفاع الأسعار في السويد".

اقرأ أيضاً في أكتر:

"لتأكل وتنام وتموت" فيلم سويدي عن مهاجرة مسلمة تكافح البطالة