يمكنك في السويد أن تحوّل الشقّة التي تستأجرها hyresrätt إلى شقّة تتملّكها bostadsrätt. لكن كيف يمكن هذا؟ وما هي الشروط اللازمة لتحقق ذلك؟ في هذا المقال، قمنا بجمع المعلومات اللازمة لذلك، والتأكد من صحتها من عدّة مصادر، ليكون لديكم دليل شامل لتحويل الإيجار إلى تمليك. لهذا عندما يخبرك جارك عن إمكانية حدوث ذلك، لا تشكك في كلامه واستمع لما لدينا.
كيف يبدأ الأمر؟
التحويل من الإيجار إلى شقق التمليك يعني أن يقوم المستأجرون بتشكيل جمعية للشقق التمليك (تعاونية سكنية Bostadsrättsförening)، وهي التي تشتري العقار، وبالمقابل يحصل المستأجرون على فرصة لشراء الشقق التي يستأجرونها. ولتنفيذ عملية التحويل، يجب أن يكون مالك العقار راغباً بالبيع، وأن يكون ما لا يقل عن ثلثي المستأجرين راغبين بدورهم في شراء الشقق التي يستأجرونها.
حقوق المستأجر Hyresgäst
كمستأجر، من المهم أن تعرف حقوقك في حالة تحويل العقار الذي تستأجر ضمنه. إليك بعض الأمثلة:
- ليس عليك شراء الشقة، ولا يمكن بيعها لشخص آخر.
- يجب أن تكون قيمة الإيجار ذاتها كما هو الحال للشقق المماثلة.
- يمكنك تأجير الشقة من الباطن.
- لا تحتاج لتوقيع عقد جديد عند تحويل العقار.
- يجب على التعاونية السكنية صيانة الشقة.
مزايا التحويل إلى شقة تمليك
فرصة كبيرة للبيع بربح: تاريخياً، أسعار السوق العقاري ترتفع دائماً، مما يعني أنك من المحتمل أن تحقق ربحاً من الصفقة إذا بقيت في الشقة لبضع سنوات بعد شرائها.
خصم التحويل: عند شراء العقار الذي تستأجره، ستحصل على خصم تحويل يصل إلى 70-80% من قيمة الشقة السوقية، مما يمكن أن يؤدي إلى عدم الحاجة لدفع وديعة نقدية عند الحصول على قرض عقاري.
تكاليف سكن أقل: وفقاً للإحصائيات، فإنه على المدى الطويل يكون السكن في شقة تمليك أرخص من السكن في شقة إيجار.
فرص تحسين أكثر: كمالك للشقة، يمكنك تعديل منزلك كما تريد، ويمكنك أيضاً تجديده لزيادة قيمته.
تدفع لنفسك: سداد القرض العقاري هو نوع من التوفير – في اليوم الذي تبيع فيه الشقة، سيذهب جزء أكبر من سعر البيع إليك بدلاً من البنك.
عيوب التحويل إلى شقة تمليك
مسؤولية دفع أكبر: كمالك للشقة، تحتاج لتمويل الصيانة والتجديدات بنفسك، بالإضافة إلى شراء الأجهزة المنزلية.
تكاليف سكن غير متوقعة: تكاليف السكن الخاصة بك ستتأثر بشكل أكبر بالعوامل الخارجية مثل تغيرات سعر الفائدة وحالة العقار. لذلك، كمالك لشقة تمليك، يصبح من المهم بشكل أكبر وجود احتياطي مالي للنفقات غير المتوقعة.
عملية التحويل - خطوة بخطوة
- تشكيل جمعية شقق التمليك: الخطوة الأولى في التحويل هي تشكيل تعاونية سكنية تعاونية سكنية Bostadsrättsförening وتسجيلها لدى مكتب تسجيل الشركات السويدي. تحتاج لأن يكون لديك على الأقل ثلاثة أعضاء في الجمعية ومجلس إدارة يتكون من ثلاثة أشخاص على الأقل.
- تقديم إشعار الاهتمام: بعد تسجيل الجمعية، يجب عليك إرسال إشعار بالاهتمام Intresseanmälan للمالك لمعرفة إذا كان مهتماً بالبيع، ويجب أيضاً إرساله إلى هيئة المساحة السويدية Lantmäteriet. لكي يكون المستند صالحاً، يجب أن يرغب ما لا يقل عن ثلثي جميع المستأجرين المسجلين في التحويل. من المهم معرفة أنك لا تلتزم بأي شيء عند توقيع إشعار الاهتمام.
- فحص وتقييم العقار: إذا كان المالك يرغب في البيع، يجب فحص العقار وتقييمه. هذا التقييم يكون أساساً لسعر البيع ويعطيك فكرة أفضل عن تكاليف الصيانة المستقبلية.
- وضع خطة مالية: عندما يقدم المالك عرضاً، يكون أمام التعاونية السكنية ثلاثة أشهر للتفكير. يجب على المجلس وضع خطة مالية تكون أساساً لاتخاذ القرارات للمقرضين. من بين الأمور التي يجب أن تشملها الخطة تكلفة كل شقة، وكم سيدفع كل عضو، وتكاليف إدارة العقار، واحتياجات التجديد المحتملة. بعد تحديد الخطة، يجب مراجعة الحسابات من قبل مدققين خارجيين لضمان معقوليتها، ثم يتم تسجيلها لدى هيئة الإسكان.
- اتخاذ قرار الشراء في اجتماع الشراء: بعد ذلك، يحين الوقت لاتخاذ قرار بشأن شراء العقار في اجتماع الشراء. خلال الاجتماع، يجب تقديم الخطة المالية لكي يكون الجميع على دراية بما سيترتب على التحويل عملياً. لكي يتم التحويل، يجب أن يصوت على الأقل ثلثي المستأجرين بنعم، وأن يوقع 50% على اتفاقيات مسبقة لشراء الشقق.
- إتمام الشراء: إذا صوت عدد كافٍ بنعم، يمكن للمالك والجمعية توقيع عقد الشراء. عند التسليم، يجب دفع العقار وتحرير سند البيع، الذي يمكن للجمعية من خلاله التقدم بطلب للحصول على ملكية قانونية لدى هيئة المساحة السويدية. عندما يدفع جميع الذين اختاروا شراء شققهم نصيبهم للجمعية، يكتمل التحويل.
الاقتراض للتحويل
عند تحويل شقتك من الإيجار إلى التمليك، تتم عمليتان متوازيتان: شراء التعاونية السكنية التي أنت ضمنها للعقار ككل، وشراؤك أنت لشقتك التي تستأجرها. إذا لم تكفِ الجهود المشتركة للأعضاء لشراء العقار، تحتاج الجمعية إلى أخذ قرض عقاري. في بعض الحالات، يمكنك الحصول على قرض عقاري مميز من البنك المسؤول عن القرض العقاري، ولكن قبل اتخاذ القرار، من المهم أن تفحص الخيارات الأخرى المتاحة، فهناك الكثير ممّن يقدمون خدمات قروض مميزة.
ملخص مهم
- هل يجب علي شراء شقتي الإيجار عند التحويل؟ لا، الأمر يعود لك إذا كنت تريد شراءها أو الاستمرار في استئجارها.
- هل يمكن للمالك رفض التحويل؟ نعم، شرط أساسي لتحويل العقار إلى شقق تمليك هو رغبة المالك في بيع العقار. المحكمة السويدية كانت شديدة الوضوح في هذا الخصوص، ووضعت بشكل تفصيلي طرق الطلب والموافقة.
- كم عدد المستأجرين الذين يجب أن يوافقوا على التحويل؟ يجب أن يكون ما لا يقل عن ثلثي المستأجرين مهتمين لكي يتم التحويل.
- كم يمكنني الاقتراض عند التحويل؟ يمكن أن تصل قيمة القرض العقاري إلى 85% من قيمة الشقة، ولكن المبلغ الذي يمكن للبنك إقراضه يعتمد بشكل أساسي على وضعك المالي الشخصي.