عادةً ما تفرض البنوك مطالب صارمة على الأشخاص الراغبين بالحصول على قروض عقارية. وقد أصبحت البنوك في الآونة الأخيرة أكثر صرامةً في هذا الصدد. فإذا كنت تفكر في شراء منزل، فمن المحتمل أنك ستقوم بحساباتك الخاصة لمعرفة ما إذا كان يُتيح دخلك الخاص هذا الخيار أمامك، إلا أنه يجب على البنك اتباع سلسلة من القواعد المتعلقة بتلبية متطلبات معينة، قد لا تتناسب مع دخلك.
من الجدير بالذكر أن العديد من قواعد البنوك ظهرت إلى حيز الوجود في السنوات الأخيرة، لكنها المرة الأولى التي يصل فيها التضخم إلى مستوياته المرتفعة التي تشهدها البلاد حالياً، والتي يعمل ريكسبانك على خفضها عن طريق رفع سعر الفائدة، الأمر الذي يؤثر بدوره على معدلات الرهن العقاري.
تجدر الإشارة إلى أن بعض البنوك تُقدم خدمات عمليات حسابية تمكنك من ملء التفاصيل الخاصة بك والحصول على مؤشر تقريبي للمبلغ الذي يمكنك اقتراضه. ولكن حتى لو قمت بذلك، فمن الجيد معرفة ما وراء النتيجة، فالأساس الذي يتم الاعتماد عليه عند وضع البنوك متطلباتها للمقترضين العقاريين، هو تقرير "سوق الرهن العقاري السويدي"، الذي تصدره هيئة الرقابة المالية السويدية، FI، كل ربيع، بعد طلب بياناتها وتجميعها من البنوك، خلال الخريف.
يُعتبر التقرير الذي صدر هذا العام، والذي ينطبق على عام 2022، هو الثاني عشر على التوالي، حيث يحتوي على قسم مخصص لكيفية تقييم البنوك قدرة عملائها على الدفع عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري، وهو الأمر الذي تعتمد عليه البنوك في تطبيقها للقواعد.
لكن هذا العام، اضطرت هيئة الرقابة المالية لاستكمال تقريرها بملحق يأخذ ارتفاع الأسعار ومعدلات الفائدة، خلال الأشهر الأخيرة، بالاعتبار.
فيما يلي، المتطلبات التي يجب استيفائها للحصول على قرض عقاري.
سقف القرض
لا يسمح للبنوك بمنح قروض عقارية بأكثر من 85% من سعر الشراء، إذ يجب أن يكون الباقي نقداً. ما يعني أنه يجب أن يكون لديك ما لا يقل عن 150,000 كرون سويدي، مقابل كل مليون من تكاليف المنزل. هذا ويُمكن الحصول في بعض الحالات على قرض بدون ضمان، للاستثمار النقدي كاملاً أو جزء منه، ولكن سيترتب على ذلك سعر فائدة أعلى. ويجب أيضاً إطفاء القروض الفارغة في فترة زمنية أقصر من الرهون العقارية، خلال فترة تمتد من خمسة إلى عشر سنوات.
الفائدة
سجلت معدلات الرهن العقاري في السويد انخفاضاً لفترة طويلة، إلا أن ذلك تغير في العام الماضي. فبين عامي 2021 و2022، تضاعف متوسط معدل الرهن العقاري من 1.4% إلى 3.1%. ومن جهتها، تتوقع هيئة الرقابة المالية اليوم أن يصل معدل الفائدة على الرهن العقاري إلى حوالي 3.8% في المتوسط، إضافةً إلى ارتفاع معدل الفائدة لمدة ثلاثة أشهر، إلى 4.7%، في نهاية عام 2023. ويستند هذا الافتراض إلى معدلات فائدة الرهن العقاري اللاحقة لتوقعات السوق فيما يتعلق بسياسة معدل الفائدة.
تجدر الإشارة إلى أن البنوك كانت تعتمد لفترة طويلة على معدل فائدة يُقدر بـ 7% في حساباتها. ونظراً لأن معدل الرهن العقاري كان ثابتاً عند حوالي 1.5% لفترة طويلة، فقد خفضت العديد من البنوك معدلات الخصم لديها، والتي وصلت في متوسطها إلى 6.0% في عام 2021.
ولكن في عام 2022، تم رفع معدلات الفائدة المحسوبة إلى 6.4% في المتوسط، ووفقاُ للبنوك، فإنها ستبقى على حالها في ربيع عام 2023. هذا ويُعطي معدل الفائدة المحسوب البالغ 6.4% تكلفة فائدة تتجاوز 3700 كرون سويدي شهرياً، بعد التخفيض الضريبي لكل مليون مقترض، مقارنةً مع متوسط الفائدة على الرهن العقاري اليوم البالغ 3.8%، الذي يعطي تكلفة شهرية بعد التخفيض الضريبي، تزيد قليلاً عن 2200 كرون سويدي شهرياً.
